Per saperne di più della logistica e del suo futuro bisogna bussare alla porta dell’ufficio di Luigi Brega,
patron di Logiman, in via della Fiera 12 a Crema. La sua azienda oggi “dà del tu” ai maggiori broker internazionali del settore come, Jones Lang Vassale, Cushma & Wakefield, Cbre. Ed è in ottimi rapporti con i più gettonati Fondi di investimento (P3, Glp, Logicor) e le più importanti Società di gestione del risparmio (Sgr), anche perché ha saputo acquisire in questi anni un ottimo “track record” (cioè comprovata esperienza) grazie alle numerose operazioni completate con successo.
Ed infine è stata capace di stringere importanti partnership con i principali player di sviluppo immobiliare
di magazzini “big box”, cioè con Vailog (acquisita da Segro), Techbau, Akno, Cis/Biasizzo.
Per citare numeri che possono misurare lo sviluppo di Logiman, questa società prima della pandemia fatturava 20 milioni, mentre a dicembre 2022 ha chiuso con un fatturato di 100 milioni. «Anche i fatturati del 2023 e del 2024 si posizioneranno su questa cifra» confida
Luigi Brega.
Come sta andando la logistica: corre ancora o sta rallentando? «La logistica è un settore nel quale non
ci sono mai certezze» spiega. «Tutto dipende da come si muoveranno i Fondi di investimento e le Sgr che, a loro volta, stanno sempre a guardare come si comporterà la finanza internazionale, quella che decide davvero se sarà il momento di investire o no. Oggi posso solo dire con certezza che l’impennata dei tassi d’interesse, dell’inflazione, del costo dell’energia e dell’insicurezza sui mercati causata dalle guerre, ha inciso sui costi: se un capannone lo scorso anno costava 350/400 euro al metro quadro, oggi bisogna aggiungere altri 200 di euro».
Non è un buon momento, dunque, per la logistica?
«In generale no, se pensiamo anche all’incremento dei costi dell’autotrasporto, degli asfalti e del cemento. Sono cresciuti persino i prezzi dei terreni e degli oneri di urbanizzazione. Anche chi si aspettava un rialzo dei canoni di locazione è rimasto deluso, mentre gli investitori, che operavano con tassi del 4%, oggi devono farlo con tassi al 7/8%. Tutti, insomma, stanno aspettando le decisioni della Fed e della Bce: se cominceranno ad abbassare i tassi d’interesse ci sarà un grande risveglio della logistica perché la liquidità da immettere sul mercato è tanta».
Altri lati positivi a breve e medio termine? «C’è una forte richiesta di Data center, cioè di strutture fisiche
nelle quali vengono archiviati e gestiti i big data digitali di una o più aziende. Logiman ha 7/8 progetti in essere. Si tratta costruzioni che sono meglio accettate dai sindaci perché non incrementano il numero di camion su strade già intasate e, quindi, non causano maggiore inquinamento. Non bisogna dimenticare, infatti, che i sindaci hanno sì bisogno di riempire le casse dei propri comuni con risorse derivanti dagli oneri di urbanizzazioni, ma hanno anche bisogno del consenso dei cittadini che chiedono sempre più aria pulita».
Che cosa si può fare allora? «Demoliamo e ricostruiamo».
La logistica, dopo Dovera, arriverà anche a Pandino. Se l’aspettava?
«Certo. A parte il fatto che siamo stati i primi a portare la logistica nell’Alto Cremasco, e precisamente
a Spino d’Adda con Bomi e Alsco, in questo settore c’è chi costruisce quando ha già il nome
del compratore e chi costruisce a prescindere, come sta succedendo a Pandino perché sa che,
a breve, arriveranno uno o più compratori e, quindi, potrebbe spuntare un prezzo migliore. Ma
nella logistica ci sono almeno tre segnali di cambiamento».
Per esempio?
«Stanno sorgendo più capannoni adibiti sia alla produzione che al magazzino interno: non succedeva
da anni perché il magazzino veniva esternalizzato, mentre oggi il modello logistico delle imprese
ha rivalutato il fattore-scorte».
Poi?
«Lo sviluppo dell’e-commerce.
Anche se questo tipo di acquisti non è ancora arrivato ai numeri europei, ha comunque negli ultimi
anni conosciuto una forte affermazione che si “scarica” con tanti Tir sulle tangenziali intorno alle
città e con moltissimi furgoni nella distribuzione dell’ultimo miglio».
Infine?
«La tecnologia sta entrando di prepotenza nella logistica. Oggi si parla di immobili multi-finger.
Si tratta di un cross dock di nuova generazione con fingers esterni e dotato di un sistema di sorter interno ed esterno ad alta tecnologia. In pratica, i camion si posizionano nei “finger”, cioè lungo gli attracchi; la merce viene scaricata dai mezzi e, attraverso un sistema sorter (cioè di nastri trasportatori di ultima generazione), come avviene negli aeroporti, viene smistata all’interno del magazzino e prontamente trasferita su altri camion, sempre in sosta in altri “finger”, senza che avvenga lo stoccaggio. Sono impianti governati da software ad altissime prestazioni».
Ne avete costruiti anche voi di immobili multi-finger?
«Certo. Quello già realizzato all’interno dell’immobile logistico di Mantova ha portato all’assunzione
di 700 dipendenti, quasi tutti ingegneri. Ora ne stiamo realizzando altri due, uno a Bologna e l’altro a Muggiò (provincia di Monza e Brianza)».
Si svilupperà la logistica nel Cremasco?
«Certo. Oggi abbiamo poca roba, domani molta di più, mentre Cremona è ormai tagliata fuori».
